Compétences
Copropriété - Volumétrie
Etat descriptif de division en Copropriété
La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée. Le régime de la copropriété est strictement encadré par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, la loi du 13 décembre 2000 (loi SRU) et son décret d'application du 27 mai 2004. Ces lois et décrets sont d'ordre public, c'est-à-dire que l'on ne peut y déroger par contrat.
Les immeubles sous le régime de la copropriété vont du bâtiment de deux logements jusqu'à des ensembles de plusieurs bâtiments regroupant des centaines de logements. Les plus grandes copropriétés de France, Grigny 2 et Parly 2 avoisinent les cinq mille logements.
Un lot de copropriété est composé de manière indissociable :
- d’un élément privatif ou partie privative : appartement, garage, local commercial, cave, etc. réservé à l’usage exclusif de son propriétaire.
- d’une quote-part des parties communes et des équipements communs de l'immeuble (sol, couloirs, escaliers, toiture, gros œuvre, ascenseur, second œuvre, etc.).
Certaines parties communes, dites parties communes générales, sont la propriété de l'ensemble des propriétaires et sont destinées à l'usage de tous : toiture, murs, espaces verts, etc. D'autres, dites parties communes spéciales, sont réservées à certains propriétaires (ceux d'un bâtiment déterminé).
La quote-part des parties communes dont chaque copropriétaire est titulaire est exprimée en tantièmes (millièmes, 10 000°, 100 000°, etc.) et est évaluée en proportion de la valeur de son lot par rapport à l'ensemble des autres lots de l'immeuble. Les parties privatives, les parties communes et les tantièmes sont définis par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, qui est un document ayant valeur de contrat à l’égard de chaque copropriétaire. Les parties communes, qui sont en principe listées dans le Règlement de Copropriété, sont gérées par le Syndic, conformément aux décisions prises en Assemblée Générale par les Copropriétaires, selon les règles de majorité prévues par la loi.
Le régime de copropriété permet à une personne d'être propriétaire d'un logement privé enclavé à l'intérieur d'un autre domaine privé (les parties communes), sur lequel il a des droits de propriété, d'usage et de gestion. Le financement du logement est à la charge du propriétaire mais le financement des parties communes est partagé entre tous les bénéficiaires. Le fonctionnement entre les différents acteurs est régi par la Loi. Cette loi est l'un des textes législatifs les plus complets et les plus finement rédigés du droit français.
Etat descriptif de division en Volumes
Comme pour la copropriété, la division en volumes permet l’existence d’une construction appartenant à plusieurs propriétaires différents sur une même unité foncière.
Il n’existe par contre plus de partie commune car tous les espaces sont intégrés dans un volume. Chaque volume est indépendant et possède ses propres limites pouvant s'apparenter à des limites de propriété. Il peut donc être grevé ou bénéficier de servitudes par rapport à un autre volume ou propriété. La volumétrie est souvent gérée par une Association Foncière Urbaine (A.F.U.) qui permet de régler la vie quotidienne de l’ensemble immobilier, des charges, servitudes, droits et obligations de chacun …